Invertir en la Riviera Maya y en especial en Playa del Carmen es una experiencia que muchos extranjeros y en los últimos años el mercado nacional quiere vivir, menciono algunas razones:
a) La oportunidad de gozar de un rendimiento anual sobre su inversión por lo generosas que son las rentas vacaciones en zonas turísticas.
b) Los atractivos márgenes de reventa que se logran por el gran crecimiento de la zona, y sobre todo por comprar en una preventa temprana y esperar el momento justo para una reventa estratégica.
c) El privilegio de invertir en un bien inmueble que coincida con tus gusto y preferencias, y que además de ser un vehículo de inversión, te permite disfrutar de su uso vacacional en las temporadas del año de tu preferencia, y así tener la excusa perfecta para visitar Tulum.
Pero hay una serie de preguntas que surgen en vista de tanta desinformación relacionada con el ROI, y por el uso excesivo de este indicador financiero como herramienta de venta:
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- ¿Qué significa ROI y cómo se calcula?
En muchos anuncios de publicidad se ven a los famosos ROI que van del 7% hasta el 12 o 14% en algunos casos, pero ¿qué es esto en realidad?ROI son las siglas en inglés de Return On Investment, que es más bien conocido en el argot de bienes raíces como CAP RATE, y este ROI o mejor dicho CAP RATE, es la tasa de capitalización anual que ofrece el bien inmueble, y se determina en función del precio de la propiedad y del ingreso neto después de gastos de mantenimiento y predial (NOI). Donde el NOI son las siglas en inglés de Net Operating Income.
Por lo tanto, la fórmula para su cálculo es:
Tasa de capitalización anual = NOI anual / Precio de la propiedad
- ¿Se puede garantizar el ROI de una propiedad?Existen desarrollos inmobiliarios que garantizan un cierto ROI el primer año como estrategia de marketing, lo cierto es que no hay manera de garantizar el ROI, esto más bien es publicidad engañosa porque en realidad lo que se está ofreciendo es un descuento; los desarrolladores saben que el ROI depende de múltiples factores, muchos fuera de sus manos, sobre todo cuando hablamos de la llegada de la temporada del sargazo, huracanes, crisis económica o pandemias como la del COVID-19.
Desde mi perspectiva, creo que es mejor ser totalmente honestos con nuestros clientes, y no generar falsas expectativa prometiendo rendimientos que sólo en casos ideales se pueden cumplir.
- ¿El ROI es lo primero que hay que considerar antes de invertir en una propiedad en Playa del Carmen?No, el ROI no debe ser determinante para elegir la propiedad a invertir, si bien es algo que llama la atención como inversionista, existen muchos otros criterios para elegir tu siguiente propiedad para invertir en Tulum, te menciono algunos:
- La ubicación del desarrollo
- La accesibilidad
- El prestigio del desarrollador
- Construcciones afines al desarrollo (del mismo desarrollador o de la competencia) pero que creen sinergia
- La inercia competitiva de la zona o colonia (oferta y demanda)
- El crecimiento de la ciudad (económico y demográfico)
- Los comercios cercanos (restaurantes, locales comerciales, tiendas)
- Los servicios públicos (calles pavimentadas, alumbrado, drenaje, servicios de salud)
- El prestigio de la administradora de rentas vacaciones que operará el condominio
Todos estos factores son bastante relevantes en términos de revaloración del precio de venta de la unidad y de la generación de ingresos netos anuales en renta, que harán que tu ROI o CAP RATE como mencioné anteriormente mejore año con año.
- ¿Qué factores influyen para determinar el ROI?
Existen muchos factores que intervienen en la integración del ROI, muchos de ellos dependerán de la administración de renta vacacionales y otros definitivamente no, hay que tomar en cuenta también que estos factores se verán afectados por las variables macro-económicas nacionales, la economía de los países que visitan Tulum hablando de turismo extranjero, el clima de Tulum, las temporadas de huracanes, sargazo, etc. Aquí menciono algunos factores para determinar el ROI:- Tasa de ocupación
- Tarifa por noche
- El tipo de cambio
- La estrategia de publicidad
- Una buena administración de los gastos de mantenimiento
- El prestigio y buen posicionamiento del desarrollo inmobiliario
En resumen, que los desarrollos inmobiliarios en Playa del Carmen ofrezcan tener tasas de capitalización o ROI´s atractivos, esto sólo formará parte de una serie de criterios para determinar tu próxima inversión, más no será la única ni la más importante, en mi experiencia, adicional a todo lo que se ha mencionado, otro factor sumamente importante es que te guste la propiedad en la que vas a adquirir, que sea un reflejo de tus gustos y preferencias.
- ¿Qué significa ROI y cómo se calcula?
Iván Pérez
Gerente de Proyectos y Desarrollador Inmobiliario
